2016年3月17日 星期四

【理財周刊812期封面故事】資金行情接力賽


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2016/03/17  |  第593期  |  訂閱/退訂  |  看歷史報份
 
 封面故事 經營績效最好的企業 你手上有嗎?
 特別企劃 房市冷租屋夯!包租公律師蔡志雄 傳授穩穩賺訣竅
 活動快遞 東森股動錢潮盤中名師李永年
 
經營績效最好的企業 你手上有嗎?
文.馮泉富
資金條件強過一切,利空成為測試大盤籌碼結構的工具,現階段建立投資標的觀察名單,待拉回整理時找最佳買點,切入成長快的利基型公司。

全球熱錢氾濫,如洪水猛獸般衝向有機會的市場,雖然台灣的經濟數據不振,出口連續十三個月衰退,但亞洲的日本連十二個月衰退,新加坡連續十七個月衰退,甚至連美國的出口數字也連續十七個月衰退。相較之下,台股本益比低、現金殖利率高,對於國際上許多零利率甚至負利率的投資環境來說,台灣仍是投資天堂。

在經濟基本面還沒有令人振奮的數字前,部分個股己經連續兩個月繳出漂亮的成績單,這些從各產業族群中強出頭的佼佼者,可望領先景氣復甦的腳步,成為台股多頭的明燈,吸引市場資金進駐。

總體經濟數據仍差 外資持續買超

全球金融市場的資金十分充沛,在過去的一個多月,我們也不斷的提及「市場資金總量太多」,在實施負利率的國家增多之下,勢必驅使一部分資金重新湧向風險性資產。果然,以石油為首的原物料出現「物極必反」的強力反彈,全球股市的反彈波也正進行之中。台股現在的狀況是,不論總體經濟的數據多差,外資仍舊持續買超。

中華經濟研究院日前公布,二月製造業採購經理人指數(PMI)及非製造業採購經理人指數(NMI)雙創統計以來新低;PMI較一月下跌9.9至41.4點,NMI下跌5.9點來到42.9,都低於五十的榮枯臨界值很遠。但是,由於台股整體的現金殖利率約3.8%,在亞洲地區魅力無法擋,持續吸引外資擁抱台股。

累計二月十六日以來,波段買超金額突破千億元大關,一路推升加權指數站上8700點。就在游資逐漸回流新興市場之際,歐洲再度擴大貨幣寬鬆,看來「無基之彈」的資金行情不易在短時間內消退,雖然眾多法人預期加權指數上檔空間並不大,但類股輪動及個股表現仍將持續。

現階段可預見短期的未來,全球資金總量仍會持續膨脹,主要是歐洲央行(ECB)三月十日決策會議後全面擴大寬鬆,一口氣提出六大刺激經濟的新方案,決議結果遠遠超出市場預期。商業銀行在ECB的存款利率由-0.3%降至-0.4%,再融資利率從0.05%調降五個基點至0%;並將推出第二波共四輪的定向長期再融資操作(TLTRO II),每一輪TLTRO到期時間為四年。

四月起,量化寬鬆每月購債金額由六百億加碼至八百億歐元,特別是將非銀行機構的投資級公司債納入資產購買計畫的收購標的,確實超出預期。ECB出手購買企業債意義重大,可讓企業用更低成本取得貸款進行投資,歐洲企業債將因而成為ECB最新一波擴大寬鬆的贏家。

市場目前已預測接下來美國聯準會三月不會升息。各國央行為了本身需要而執行的貨幣寬鬆措施,至今沒有停止的跡象,預估今年還會繼續循環下去。台灣央行總裁彭淮南指出,受短期循環性及長期結構性雙重因素影響,出口劇減,面對全球景氣展望保守,今年台灣經濟仍難明顯成長,台灣通膨率較主要國家低且穩定,貨幣政策有較大彈性運用空間。從各項長短率先行指標來看,包括隔夜拆款利率、十四天期定存單利率、指標十年期公債標售利率等,均持續位在歷史低點,代表市場對台灣央行三月底降息預期更加確立。

目前在全球資金被趕來趕去的過程中,不論是債券市場、股票市場、貨幣匯率,今年的波動幅度肯定擴大,振盪頻率也肯定拉高,投資人應預先想好風控執行的SOP再下海衝浪。當然,在技術面未出現危機以前,貪婪的資金仍將四處亂竄。

營收+財報 決定個股續航力

上周提到個股一∼二月的營收很重要,如果在台灣出口訂單連續二位數衰退的狀況下,還能異軍突起表現優異的公司,大致上都具備特別的競爭優勢,也將是基本面值得持續追蹤的標的。

例如一月十二日提及的同致(3552),雖然當時股價已接近330元,但由於營收成長的透明度非常高,市場仍將給予高本益比的評價。主要原因是,美國國家公路交通安全局宣佈,2016年五月起在美國販售之新款車,重輛低於一萬磅之乘用車至少10%配備倒車影像,而2018年時制定所有出廠新車都必須配備倒車影像系統,此舉將更加確定倒車影像在汽車安全配備產業的長多趨勢,估計在美國即可創造出每年1500萬套CMOS、超過7億美元的商機,且如同TPMS 一樣,預期未來將有更多國家追隨美國的腳步強制加裝,倒車影像未來商機龐大。

時間是站在同致(3552)這邊,果然最高來到四百七十一元。筆者主要的用意不是要投資人去追同致,而是要讓大家了解漲升的背後原因。由為升(2231)再到同致,未來還有類似的機會嗎?

根據J.D power 2015年全美消費者滿意度調查報告指出,美國汽車消費者最感興趣的五種汽車新配置為盲點偵測、夜視、防碰撞、智慧後視鏡與自癒車漆,目前防撞系統是全球各大車廠積極朝普及化發展的方向之一。

NHTSA(美國國家公路交通安全管理局)已宣布將自動煞車系統(crash imminent braking, CIB)與動態煞車(dynamic brake support, DBS)兩項主動式煞車輔助配備列為新車推薦配備項目之一,這樣的商機台灣也有代表性的關聯廠商,就是一月份曾推薦的F-IET(4971),其主要業務為三五族化合物半導體磊晶片,已切入Skyworks、安捷倫、美國國防部等重量級客戶供應鏈,其中GaAs磊晶片就應用在微波、高頻通訊(雷達、基地台、GPS)市場,如汽車防撞安全系統、物聯網相關Sensor。

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房市冷租屋夯!包租公律師蔡志雄 傳授穩穩賺訣竅
文.洪寶山
自去(2015)年起,台灣房地產結束十二年多頭行情開始反轉,買方期待房價繼續下修,使得房屋成交量下降,根據六都所屬地政局公布的今年二月房屋買賣移轉棟數,其中台北市創下一九八八年以來單月新低紀錄,此外,新北、桃園、台中和高雄也創十八年來最慘單月紀錄。

尤其台北市房屋買賣移轉量只有1062件,新北市只有1613件,均較去年同期下降約四成,顯示房市交易狀況真的很冷清。不過投資市場有句大家琅琅上口的話:「危機就是轉機」,究竟現在是否適合「危機入市」?機會又在哪裡?本期「理財我最大」請到即將在【理周教育基金會】開設「房產投資術」課程的包租公律師蔡志雄,傳授坐擁穩定房租收入的技巧。

買小不買遠 首選地段佳小宅

有十多年包租公經驗的蔡志雄表示,由於房價不斷下跌,最近他的律師事務所出現不少在兩三年前購買預售屋的當事人,寧可支付房屋總價一五%的違約金,也不願意依約交屋。

蔡志雄說,以台北市來看,目前的房價已比高點下跌了一成五,若今年持續下跌,房價恐怕會跌掉當初售價的三成,無怪乎當事人寧可支付違約金也不願意交屋。

雖然大家都認為現在房地產交易很冷清,但蔡志雄認為不動產市場也有熱門的領域,例如房屋租賃。由於多數人都還在觀望,希望等房價跌深再進場,但是在買屋之前還是需要賃屋而居,因此雖然不動產交易市場冷清,但房屋租賃市場還是很熱絡。

再加上一些在高房價時期進場的房東,近幾年因為房租收入趕不上房價下跌的速度而選擇賣掉房子,使得租屋市場供給減少,因此房屋租賃市場是存在著商機的。

不過主計處統計目前全台還有一百多萬套空屋,如果新政府利用市場上的空屋推出只租不售的社會住宅,是否會影響房屋租賃市場?

關於這一點,蔡志雄分析,目前租賃市場的需求以適合單人或雙人的套房或小坪數單位為主,但主計處公布的空屋多為三房兩廳的家庭式單位,並不符合租賃市場需求,因此估計不會對房屋租賃行情造成影響。

由於現在單身人口上升,已婚但沒有小孩的家庭也增加,這些人口又多半集中在離工作地點近的都會區,所以蔡志雄建議大家買屋「寧買小不買遠」,無論如何還是應該在蛋黃區置產。

加上房價下跌,容易成交的都是總價低的物件,地段好的小坪數物件無論是自住、出租,或將來出售,都比大坪數的房屋佔優勢。

決定目標族群 觀察人潮動線

如果想要加入包租公、包租婆的行列,應該如何選擇投資標的以確保房子能順利出租呢?蔡志雄說,首先要決定房客的目標族群,例如他本身是鎖定上班族。選定族群後有幾個選擇物件的觀察重點提供給大家參考:

一、觀察上下班的人潮流動:例如搭板南線時會發現,上班時間人潮都往南港方向移動,下班時間人潮則反過來往板橋、土城方向移動,這代表房客聚集在往土城的方向,房東應該在房客聚集的地方置產。

二、上租屋網確認物件點閱率:以考慮購屋的地點及坪數為條件,上租屋網查詢類似物件的點閱率,購屋前先確認類似物件在該區是否夠熱門。通常三房兩廳的物件一天點閱數可能幾十次,但小套房的點閱數可以達到上百次。

三、臨近捷運站也有好壞之分:原則上,距離捷運站一百公尺之內的物件都很容易出租,不過捷運站出口是否有手扶梯,也是影響房屋能否順利出租的因素之一,通常有手扶梯那一側的物件,房客會住得比較久。

捷運沿線的房子確實比較容易出租,但是每條捷運線的價值還是有差別,例如板南線就貫穿了板橋、台北及南港三個三鐵共構車站,住在板南線沿線不但在台北市活動方便,還能利用高鐵全台跑透透,所以對蔡志雄來說,捷運板南線就是他的首選。

上傳美照提高點閱率 加速出租

選定合適的物件後,接下來就是要出租房屋,怎麼樣讓房子比較容易租出去?蔡志雄要告訴新手房東幾個小技巧:

一、拍一套漂亮的照片:房客上網找房,第一眼看到就是租屋網上的照片,所以照片一定要能吸引人。第一張照片一定要用廣角照,讓房間布置一目了然,屋內燈光最好採用黃光,比較能營造溫暖的氣氛,提高房客看屋意願。

二、提高點閱率:由於租屋網上的物件很多,房客不可能有時間把每一個物件都仔細看完,有些房客會選擇「昨日瀏覽最多」的房子,優先考慮最多人看過的物件,所以屋主最好是在白天將出租資料上傳網站,再加上精心拍攝的照片,就可確保一整天下來能累積很高的瀏覽量。

三、集中帶看:好處是除了可以節省屋主的時間外,讓房客們處在一個競爭的情況下,可以加速成交,有意願的房客有時甚至願意加價承租,就算不加價,至少也不會殺價。

究竟現在適不適合購屋當包租公呢?蔡志雄說,台灣的房價飆漲,房租卻沒有跟著漲,所以現在買屋出租的投資報酬率不到2%,如果想以房租支付房貸本息,投資報酬率至少要有4%才行,以這個邏輯來看,房價至少要腰斬才有利可圖,但是房價要腰斬並不容易。

雖然目前在台北當包租公似乎不可行,不過中南部的房價水準比較低,而租金跟北部沒有差很多,蔡志雄建議想當包租公或包租婆的朋友,可以考慮在中南部就業人口較多的區域找合適的物件,投資報酬率會比台北高。

其次是可以考慮當二房東,在房價往下走的情況下,房東每個月收進租金卻賠了房價損失,而二房東雖然只能賺到租金的價差,卻不必承擔房價損失。

過去流行過以頂樓加蓋隔成雅房出租的模式,當時房仲的推銷話術是:「買一層賺一層,隔成十間都滿租,投報率非常高!」

但事實上,頂樓加蓋隔成雅房的居住環境不佳,所以房客流動率很高,尤其是台南大地震後,大家都很關心土壤液化及房屋結構的問題,老舊公寓加蓋又隔間,對建築結構影響很大。

最近租賃市場的一種新趨勢是「共生公寓」,房東不把公寓隔成雅房,而是以原來公寓的狀態分租,租金不像套房這麼貴,還能共享客廳及廚房的空間。

隔雅房出租退燒 共生公寓興起

以往房客不想跟陌生人同住一個屋簷下,但現在有房東把公寓打造成具有文藝氣息的空間,同時會事先篩選過濾房客,所以「共生公寓」現在很受年輕租客歡迎,預期會是未來市場流行趨勢,蔡志雄建議政府處理空屋時,也可以參考這樣的模式。

蔡志雄表示,投資租賃市場是一條長遠的規劃,不要嫌時間久、回收慢,每個月慢慢的投資下去,穩定的房租收入是細水長流。

他從民國九十二年開始當包租公,當時並不覺得自己的經濟能力有多少改善,不過他每隔兩年買進一間套房,慢慢累積下來的租金收入也非常可觀。

蔡志雄開始買套房時還可以申請八成貸款,用租金收入支付房貸本息之後還有結餘,房租收了十幾年,本錢早就回收了。蔡志雄說,當你體會到這種穩定的獲利模式,享受到財富自由、時間自由的生活後,就不會再去追求一夕致富但高風險的投資方式了。

蔡志雄 介紹

執業律師十餘年,台北律師公會副秘書長、基隆律師公會理事、在職進修委員會主委、101年不動產經紀人考試榜眼,Yahoo!奇摩房地產、好房網、女人變有錢等專欄作家,民法概要作者,講師。

專長為婚姻家事相關領域,受巴菲特合夥人律師查理.蒙格成功創立波克夏傳奇啟發,對閱讀及投資產生濃厚興趣,創立部落格「612 lawyer/一個律師的投資告白」,分享自身投資觀念與心得。

著有《我是612,我當包租公─包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術》、《民法概要》及多本著作

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